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Unter Amortisation versteht man allgemein die Rückführung von Investitionsausgaben. Im Bereich des Leasing unterscheidet man Verträge mit Vollamortisation (VA) und solche mit Teilamortisation (TA). Bei VA-Verträgen deckt der Leasingnehmer mit den während der unkündbaren Grundmietzeit geleisteten Raten mindestens die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie die Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers. Bei TA-Verträgen reichen die während der Grundmietzeit vom Leasingnehmer entrichteten Raten nicht aus, um die oben erwähnten Gesamtkosten des Leasinggebers abzudecken. Gleichwohl ist auch bei diesem Vertragstyp vereinbart, dass der Leasingnehmer die Vollamortisation zum Vertragsende sicherstellt (z. B. durch Vereinbarung einer Restwertgarantie des Leasingnehmers bzw. eines 
Andienungsrechtes des Leasinggebers zum kalkulierten Restwert). Liegt ein kündbarer Leasingvertrag (Variante eines TA-Vertrags) vor, so hat der Leasingnehmer bei Kündigung eine Abschlusszahlung zu leisten. Hierdurch erzielt der Leasinggeber die vorgesehene Vollamortisation.
Zur Beurteilung der Bonität des Leasingnehmers hat dieser die für die Leasinggesellschaft wichtigen Unterlagen über seine Vermögensverhältnisse auf Wunsch der Leasinggesellschaft zur Verfügung zu stellen. Hierzu gehören in Abhängigkeit vom Geschäft Selbstauskünfte, Handels- und Bankauskünfte sowie Jahresabschlüsse.
Bei den Kriterien für die bilanzielle Zurechnung des Leasingobjekts unter IAS/IFRS und US-GAAP spielt es eine Rolle, ob dem Leasingnehmer eine Bargain Purchase Option eingeräumt wird. Darunter versteht man eine Kaufoption, deren Ausübungspreis deutlich unter dem für den Ausübungszeitpunkt zu erwartenden Marktwert des Leasingobjekts liegt, sodass von vornherein die Ausübung der Option als hinreichend sicher angesehen werden kann ( Internationale Leasing-Bilanzierung).
Häufig hat der potenzielle Leasingnehmer den Leasinggegenstand bereits vor Abschluss eines Leasingvertrags beim Lieferanten bestellt. In diesem Fall kann der Leasinggeber nach Vertragsschluss in die Bestellung des Leasingnehmers eintreten, mit der Folge, dass dessen Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag mit dem Lieferanten vollständig auf ihn übergehen. Voraussetzung für den Eintritt in die Bestellung ist die Zustimmung des Lieferanten Bestellung.
Leasingverhältnisse, bei denen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum am Leasingobjekt verbundenen Risiken und Chancen auf den Leasingnehmer übergehen, werden unter IAS/IFRS als Finance Lease (unter US-GAAP als Capital Lease) bezeichnet. Dies wird anhand bestimmter Kriterien beurteilt ( Internationale Leasing-Bilanzierung). Die bilanzielle Zurechnung des Leasingobjekts erfolgt beim Leasingnehmer, der das Objekt in seiner Bilanz aktiviert und abschreibt. Finance Lease darf nicht verwechselt werden mit deutschem Finanzierungs-Leasing, bei dem die bilanzielle Zurechnung regelmäßig beim Leasinggeber erfolgt.
Vom Flotten-Leasing spricht man in der Regel, wenn ein Unternehmen mehr als zehn Kraftfahrzeuge least. Oftmals kommt hier auch das Full-Service-Leasing zur Anwendung. Hierbei übernimmt der Leasinggeber den technischen Service und nicht selten die gesamte Administration des Fuhrparks (Fuhrparkmanagement). Gebräuchlich sind bei der Gestaltung der Konditionen das offene und das geschlossene Kalkulationssystem, die sich danach unterscheiden, ob eine Einzelkostenabrechnung erfolgt oder ob eine pauschale Abrechnung mit dem Leasingnehmer vereinbart ist.
Die leasingbezogenen Regelungen der beiden wichtigsten internationalen Rechnungslegungssysteme IAS/IFRS und US-GAAP sind einander ähnlich, jedoch nicht inhaltsgleich. Die Zurechnung des Leasingobjekts richtet sich im Grundsatz danach, inwieweit die mit dem Eigentum an dem Objekt verbundenen Chancen und Risiken vom Leasinggeber oder vom Leasingnehmer getragen werden. Das Leasingobjekt wird bilanziell dem Leasinggeber zugerechnet (sog. Operating Leasing), wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es darf nicht vereinbart sein, dass am Ende der Laufzeit des Leasingvertrags dem Leasingnehmer das Eigentum an dem Leasingobjekt übertragen wird (Transfer of Ownership).
- Dem Leasingnehmer darf keine Kaufoption eingeräumt werden, deren Ausübungspreis deutlich unter dem für den Ausübungszeitpunkt zu erwartenden Marktwert des Leasingobjekts liegt, sodass von vornherein die Ausübung der Option als hinreichend sicher angesehen werden kann (Bargain Purchase Option).
- Die Laufzeit des Leasingvertrags darf sich nicht auf den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Leasingobjekts erstrecken. Unter US-GAAP gilt diesbezüglich eine Laufzeitobergrenze von 75 % der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (Economic Life). Letztere ist nicht mit der im deutschen Handels- und Steuerrecht maßgeblichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer gleichzusetzen, sondern übertrifft diese regelmäßig.
- Zu Beginn des Leasingvertrags muss der Barwert der vom Leasingnehmer während der gesamten Laufzeit zu leistenden Mindest-Leasing-Zahlungen (einschließlich eines garantierten Restwerts) den Verkehrswert des Leasingobjekts unterschreiten (Recovery of Investment). Unter US-GAAP gilt diesbezüglich eine Barwertobergrenze von 90 % des Verkehrswertes.
Unter IAS/IFRS wird zusätzlich verlangt, dass das Leasingobjekt nicht so beschaffen ist, dass es ohne wesentliche Veränderung nur von dem speziellen Leasingnehmer genutzt werden kann (d. h. es darf kein Spezial-Leasing vorliegen). Darüber hinaus erfolgt nach IAS/IFRS neben der Prüfung der vorstehenden Voraussetzungen zusätzlich eine Beurteilung des Gesamtbilds der Verhältnisse. Dabei können folgende Merkmale gegen eine Zurechnung des Leasingobjekts beim Leasinggeber (d.h. gegen das Vorliegen eines Operating Lease) sprechen:
- Der Leasingnehmer kann das Leasing-Verhältnis auflösen, wobei er die damit verbundenen Verluste des Leasinggebers zu tragen hat.
- Gewinne oder Verluste aus Schwankungen des Restwerts des Leasingobjekts fallen dem Leasingnehmer zu.
- Der Leasingnehmer hat die Möglichkeit, das Leasingverhältnis zu einer wesentlich unter der marktüblichen Miete liegenden Anschlussmiete zu verlängern.
Werden die vorstehenden Kriterien für einen Operating Lease nicht erfüllt, so erfolgt die Zurechnung des Leasingobjekts beim Leasingnehmer. Derartige Leasinggeschäfte werden unter IAS/IFRS als Finance Lease, unter US-GAAP als Capital Lease bezeichnet.
Leasingverträge mit Kündigungsmöglichkeit werden in der Regel auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und können vom Leasingnehmer nur zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten gekündigt werden. Der erste Kündigungstermin liegt frühestens bei 40% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Bei der Berechnung der Leasingraten wird von einer kalkulatorischen Laufzeit ausgegangen. Im Falle der Kündigung durch den Leasingnehmer vor Ablauf der kalkulatorischen Laufzeit sind Abschlusszahlungen, die von vornherein vereinbart sind, zu leisten.
Teilamortisation bedeutet, dass der Leasingnehmer mit den während der unkündbaren Grundmietzeit des Leasingvertrags geleisteten Zahlungen die Gesamtkosten des Leasinggebers (Anschaffungs-/Herstellungskosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten) nur zum Teil deckt. Zur Sicherstellung der erforderlichen vollen Amortisation der Kosten bei Vertragsende stehen unterschiedliche vertragliche Vereinbarungen zur Verfügung ( Amortisation).
